Loi Duflot, chronique d'une mort annoncée

Mis en place au 1er janvier 2013, le dispositif Duflot serait déjà enterré, du moins c'est la rumeur qui court. L'abandon de la loi Duflot serait une erreur, même s'il faut sans doute la faire évoluer.

Retour sur le dispositif Duflot

Succédant au dispositif Scellier, le Duflot offre une réduction d'impôts de 18 % sur 9 ans sur les investissements immobiliers locatifs neufs d'un maximum de 300 000 euros.

Pour en bénéficier, il faut louer le bien dès la première année et pendant 9 ans au moins. Le bien acquis doit se situer dans des zones prédéfinies (secteurs où la demande locative est plus forte que l'offre), loué à un loyer plafonné (inférieur au marché de 20 %) et soumis à un plafond de ressources.

En théorie, il est possible de réaliser deux investissements Duflot de 250 000 euros maximum chacun par foyer fiscal, pour respecter le montant maximum des réductions fiscales fixé à 10 000 euros : [(250 000 x 18%) / 9] x 2 = 10 000 €.

Pour être sûr de réaliser le bon placement, il est préférable de faire une simulation Duflot, qui permet de déterminer l'avantage fiscal.

Pourquoi il ne faut pas abroger cette loi

Le dispositif Duflot est avant tout un dispositif social.

Son objectif est d'accélérer sensiblement la construction de logements locatifs sociaux dans les secteurs à forte demande, contrairement au dispositif Scellier, qui a entraîné la construction de logements dans des zones où le marché n'était pas tendu, rendant catastrophique la situation de certains investisseurs qui n'ont pu bénéficier de la réduction d'impôts attendue faute d'avoir pu louer leur bien.

C'est aussi un dispositif écologique, puisque seuls les logements respectant les normes RT 2012 ou le label BBC (bâtiment basse consommation, dont la consommation est inférieure à 50 kWh/m²) peuvent bénéficier de la défiscalisation.

Ce pourrait bien être aussi le dispositif qui permet de relancer l'emploi. Malheureusement, le marché de l'immobilier est mal parti en 2013 et l'immobilier locatif n'y échappe pas. Seules 4165 ventes ont été réalisées au 1er trimestre.

Malgré tout, même s'il est trop tôt pour juger de l'effet Duflot, le dispositif semblait, dès le mois de mars, retrouver un intérêt aux yeux des investisseurs et il pourrait finalement bénéficier à un tiers des ventes locatives en 2013, sans atteindre cependant les 40 000 logements attendus.

L'après loi Duflot

Le dispositif Duflot, fixé par François Hollande lors de la campagne présidentielle 2012, devait participer à l'objectif de 500 000 constructions annuelles, dont 150 000 logements sociaux.

Il n'est peut-être pas encore enterré, mais la ministre Duflot prépare bel et bien une loi d'habilitation pour permettre au gouvernement de légiférer pour lever les freins à la construction et lutter contre le mal-logement : densification avec des bâtiments plus hauts, transformation des surfaces de bureaux en logements, dérogations aux règles d'urbanisme dans les zones tendues, assouplissement des règles relatives aux garanties d'emprunts, etc.

Les investisseurs peuvent retourner à leur simulation Duflot car le dispositif a encore de beaux jours devant lui, et la loi Duflot 2 viendra sans doute le renforcer plutôt que l'enterrer.